Los abogados de ARAG nos explican cómo es la nueva legislación catalana que afectará a los alquileres y sus implicaciones legales
La Ley 11/2020 de 18 de septiembre de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamientos de vivienda recoge los requisitos que deben cumplir los nuevos contratos de alquiler de vivienda habitual en las zonas declaradas por la Generalitat como área de mercado de vivienda tensa en materia de renta. “Estos son municipios o zonas donde no se disponga de vivienda a precio asequible (teniendo en cuenta el precio medio superior a la media de Cataluña), donde la carga económica para el inquilino sea superior al 30% de sus ingresos o donde el precio de renta incrementado sea 3 puntos superior al IPC de Cataluña”, informa Montserrat Martín, abogada de ARAG.
En esta norma no se incluyen los contratos anteriores a 1995, las viviendas sometidas a régimen de protección oficial, las viviendas ya incluidas en Fondos de vivienda de alquiler, las viviendas de carácter asistencial, ni tampoco las viviendas de más de 150m2. Sí que se aplica a los nuevos contratos de alquiler desde la entrada en vigor de la ley y debe pactarse al inicio del contrato sin que pueda superar el índice de referencia. Las actualizaciones de la renta se regulan por lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Para los alquileres que se hubieran formalizado en los cinco años anteriores y que deben ser renovados, se especifica que el nuevo contrato no puede superar la renta anterior más la actualización de IPC correspondiente. “No se aplicará este criterio en los contratos ya formalizados entre parientes, los que se hayan realizado en viviendas excluidas de la ley o que finalice su régimen especial”, explica Martín.
El inquilino también puede reclamar al arrendador lo que haya pagado de más por la renta no limitada más el interés legal incrementado en tres puntos.
Cuando el arrendador con un contrato formalizado en los cinco años anteriores tenga unos ingresos totales, incluida la renta del alquiler, que no superan por 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña, solo tiene que limitar la renta según la ya establecida. Si es inferior, podrá incrementarla hasta el índice de referencia.
El contrato debe incluir como anexo el documento que genera el sistema de indexación de precios de alquiler. El arrendador debe entrar en la página web de la Generalitat y rellenar el formulario que se indica para que el sistema le informe del índice de referencia que debe aplicar.
El arrendador puede proponer un incremento de renta inicial respecto al de referencia si en el último año ha realizado obras de mejora en la vivienda que mejoren su habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética, teniendo en cuenta el capital invertido sin las subvenciones y ayudas públicas y aplicando los criterios establecidos en la ley de arrendamientos urbanos. De todas formas, la abogada de ARAG, Montserrat Martín, advierte, “si se hace un incremento por mejoras no se puede pactar entre las partes cuando la vivienda reúne tres de los siguientes requisitos: ascensor, aparcamiento, vivienda amueblada, calefacción o refrigeración, zonas comunes, piscina, conserjería o vistas especiales”. Dicho incremento tampoco podrá ser superior al 5%. Una vez pasados cinco años de vigencia del contrato con renta limitada, y si el arrendador ha realizado obras de mejora, se puede incrementar la renta sin sujeción al límite de referencia.
El arrendador puede repercutir al inquilino con pacto expreso en el contrato los gastos generales y servicios individuales. Debe comunicar en enero los gastos del año anterior y devolver al inquilino el exceso que haya pagado por dichos conceptos.
El incumplimiento de esta nueva normativa supone para el arrendador cometer infracciones cuyas sanciones pueden ir de 3.000 euros a 900.000 euros.
